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Tem uma fila de compradores esperando o Copom
Como as diferentes classes econômicas estão reagindo e se posicionando no setor imobiliário diante do cenário atual?
Good morning, Brasil.
O Ibovespa contrariou o sinal misto de Wall Street e fechou a última sessão em alta de 1,37%, aos 186.340 pontos, acumulando valorização de 5,03% no mês. Em Nova York, os índices perderam força no fim do dia: o Dow Jones (-0,86%) e o S&P 500 (-0,25%) fecharam nas mínimas, enquanto o Nasdaq sustentou leve alta (+0,24%).
Nos negócios, as ações do Nubank subiram 6% após a fintech negar rumores de aquisição do Monzo; a Azul negocia um financiamento de R$ 2,6 bilhões com o BNDES para reforçar caixa e equacionar dívidas; e a Robinhood anunciou que passará a negociar ações 24 horas por dia, além de lançar agentes de AI para investidores.
No Paper of the Day, trazemos uma análise de Lucas Caldar, da Columbia University, sobre o mercado de Real Estate: afinal, como as diferentes classes econômicas estão reagindo e se posicionando no setor imobiliário diante do cenário atual?
Aqui está o seu the news money de hoje.
QUICK TAKES
| Ativo | Fechamento | 1 dia | YTD |
|---|---|---|---|
| Índices | |||
| Ibovespa | 186.340,45 | +1,37% | +15,65% |
| IFIX | 3.755,22 | +0,39% | -0,63% |
| S&P 500 | 7.651,54 | -0,25% | +11,77% |
| NASDAQ | 26.861,06 | +0,24% | +15,57% |
| DAX | 25.199,19 | -0,79% | +2,89% |
| FTSE 100 | 10.606,00 | -0,29% | +6,79% |
| Nikkei 225 | 66.753,72 | +1,94% | +32,61% |
| Shanghai | 3.842,19 | +0,31% | -3,19% |
| Moedas | |||
| Dólar | R$ 5,18 | -0,19% | -4,43% |
| Dólar Digital (USDC) | R$ 5,18 | -0,19% | -4,43% |
| Euro | R$ 5,86 | -0,68% | -7,72% |
| Libra | R$ 6,87 | -0,15% | -5,76% |
| Bitcoin | U$ 83.719,00 | +0,24% | -7,15% |
| Commodities | |||
| Brent (Barril) | U$ 97,84 | +1,62% | +60,45% |
| Minério de Ferro (Ton) | U$ 96,59 | -0,14% | -9,84% |
| Ouro (Onça troy) | U$ 4.157,80 | -0,41% | -4,46% |
| Soja (60kg) | R$ 161,56 | +0,18% | +14,57% |
| Milho (saca 60kg) | R$ 68,67 | -0,77% | -1,19% |
| Café Arábica (saca 60kg) | R$ 1.576,85 | +0,82% | -27,49% |
PAPER OF THE DAY
Tem uma fila de compradores esperando o Copom
Por Lucas Cadar Rabelo
 | Lucas é entusiasta do mercado imobiliário, com experiência em incorporação e gestão de equipes comerciais. Recentemente, se mudou para Nova York onde cursa um Masters in Real Estate Development na Columbia University. |
O mercado imobiliário residencial brasileiro tem hoje três andares bem diferentes:
No de baixo está o Minha Casa, Minha Vida, com funding próprio e regras definidas pelo governo.
No de cima está o alto padrão, cujo comprador costuma usar pouco ou nenhum financiamento e por isso depende menos do custo do crédito.
No meio fica o médio padrão, o apartamento de dois ou três quartos vendido para uma família que junta a entrada ao longo de anos e financia o restante no banco. É esse andar do meio que mais sente o juro.
Os números mostram a distância entre os extremos. Em 2025, as vendas do MCMV cresceram 11,2% em unidades, segundo os indicadores da Abrainc com a Fipe. No mesmo ano, de acordo com o mesmo levantamento, as vendas do segmento que a entidade classifica como médio e alto padrão caíram 20,6%.
O indicador agrega os dois públicos, mas a própria Abrainc aponta que é a parte mais dependente de crédito imobiliário que mais sofre com a taxa de juros.
Os três modelos
Os detalhes
O MCMV opera num circuito à parte, com funding e regras próprias, e as famílias de menor renda contam com subsídio na compra. O programa, porém, trabalha com tetos de renda e de valor do imóvel num país com inflação.
Quando o custo da obra e o preço do terreno sobem, o apartamento que cabia no programa deixa de caber, e os limites precisam ser revistos. Isso acontece desde a criação do programa, em 2009. Ele mudou de nome para Casa Verde e Amarela em 2020, voltou a se chamar Minha Casa, Minha Vida em 2023, e em 2025 ganhou uma Faixa 4, voltada à classe média.
Em abril deste ano, os limites subiram de novo: o teto de renda da Faixa 4 passou de R$ 12 mil para R$ 13 mil por mês, e o valor máximo do imóvel foi de R$ 500 mil para R$ 600 mil.
Dá para pensar no programa como uma escada que ganha degraus conforme o prédio cresce. Ela vai subindo, mas sempre chega um andar atrás.
A classe média
Já acima desse último degrau, fica uma família difícil de nomear. Ela ganha mais de R$ 13 mil por mês e procura um apartamento de dois ou três quartos. Segundo um levantamento da Senior Sistemas, empresa de software de gestão usada por incorporadoras, o preço médio do metro quadrado dos imóveis novos vendidos no país chegou a R$ 9.474 no primeiro semestre de 2026.
Nesse preço, um apartamento de 70 metros quadrados custa cerca de R$ 660 mil, acima do teto do programa, e isso na média nacional, antes de olhar para as capitais. Pelos critérios do próprio governo, essa família já é classe média.
Se é que dá para falar em uma classe média no Brasil, é essa que ficou desassistida: renda alta demais para a política habitacional e insuficiente para o crédito de mercado com a Selic em 13,75% ao ano, patamar definido pelo Copom em 16 de setembro.
Essa família não desistiu de comprar. Ela só não passa na análise de crédito, que limita a parcela a uma fração da renda. Com o juro onde está, o valor que o banco aceita financiar fica abaixo do imóvel que ela procura. Cada corte na Selic aproxima essas duas linhas. Segundo o presidente da Abrainc, Luiz França, um estudo da entidade indica que cada ponto percentual a menos na taxa básica tem potencial de incluir 160 mil novas famílias no financiamento. É uma boa medida do tamanho da fila.
Enquanto espera, essa família vê o mercado se ajustar a quem continuou comprando. A metragem média dos imóveis residenciais vendidos caiu cerca de 28% entre 2016 e 2025, segundo o mesmo levantamento, que reúne dados de mais de 200 incorporadoras e construtoras.
A espera também tem custo: o INCC-M, índice da FGV que mede a inflação da construção, acumulou alta de 6,6% nos doze meses até setembro.
Esse fenômeno não é só brasileiro. Nos Estados Unidos, o comprador financia a casa em 30 anos com taxa fixa, uma estrutura que, em tese, protege a classe média. Mesmo assim, com juros mais altos, a participação de compradores de primeira viagem caiu para 21% do mercado, a menor já registrada pela National Association of Realtors no seu relatório anual de 2025, e a idade mediana desse comprador chegou a 40 anos. Segundo a entidade, essa participação encolheu pela metade desde 2007.
São dois sistemas de crédito completamente diferentes, e em ambos quem sente primeiro o juro é quem tenta comprar o primeiro imóvel.
No fim, todo mundo trava esperando o mesmo número. A família adia a compra e segue no aluguel. O incorporador decide o que lançar pensando no juro que vai encontrar na entrega das chaves. O banco calibra quanto crédito oferecer. O investidor compara o imóvel com a renda fixa.
A classe média que financia apartamento em capital não é alcançada pela escada do programa habitacional. Ela só sobe com o elevador do juro, e a próxima reunião do Copom é a chance de ele se mexer.
APRESENTADO POR MOHZ
O menu de outubro só tem um prato
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HEADLINES
World Big News
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IPO, M&A, Private Equity e Special Sits
GRÁFICO DO DIA
AGENDA
Segunda 28/09: Investimento Estrangeiro Direto
Terça 29/09: IGP-M; Taxa de Desemprego no Brasil
Quarta 30/09: Dívida Bruta/PIB (BRA); PIB EUA; PCE EUA; PIB Reino Unido
Quinta 01/10: PMI Industrial (EUA); Feriado China
Sexta 02/10: Produção Industrial (BRA); Feriado China
MEMES SESSION
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